Notaritehing on tehtud ja võtmed üle antud. Mõni aeg hiljem teatab ostja niiskuskahjustusest või küttesüsteemi rikkest ning soovib müüjalt raha tagasi. Sellise olukorra ennetamine algab juba müügi ettevalmistamisel, kui pannakse kokku täpne info kodu seisukorra kohta.
1. oktoobril 2026 ilmunud ERR-i loos kirjeldasid kinnisvara- ja ehitusvaldkonna eksperdid ostujärgsete nõuete sagenemist. Nõuete koostamisel kasutatakse nende sõnul üha enam ka tehisaru. Korrektselt sõnastatud nõue vajab siiski faktilist ja õiguslikku alust. Nõude põhjendatust tuleb hinnata iga juhtumi asjaolude põhjal. [1]
Kuidas ennetada kinnisvaratehingujärgseid vaidlusi? Sellest räägib lähemalt Uus Maa City büroo kutseline kinnisvara vanemmaakler (tase 6) Kaisa Anion.
Müüja teadmatus ei pruugi vastutust välistada
Müüja võib vastutada kodu puuduse eest ka siis, kui ta sellest ise ei teadnud. Vastutuse hindamisel on muu hulgas oluline, kas puudus oli olemas vara juhusliku kahjustumise riski üleminekul ostjale. Samuti loevad lepingu tingimused ja ostja teadmine puudusest. [2]
Seetõttu ei pruugi väide “mina sellest ei teadnud” müüjat nõude eest kaitsta. Ostja esitatud remondiarve ei tõenda omakorda iseenesest müüja vastutust ega seda, et kogu arve tuleb hüvitada. Vaja on selgitada probleemi põhjus, tekkimise aeg ja seos müüdud vara seisukorraga.
Kasutatud kodu puhul loevad vanus ja antud lubadused
Kasutatud kodu seisukorda tuleb hinnata selle vanust, kasutusotstarvet ja poolte kokkuleppeid arvestades. Riigikohus selgitas 2023. aastal vana talumaja puudusi käsitlenud lahendis, et vana hoonet ei saa üldjuhul hinnata uusehitise nõuete järgi. Hoone seisukord võib siiski olla halvem sellest, mida ostja võis mõistlikult eeldada. [3]
Kuulutuses tasub vältida üldisi kinnitusi, mille sisu jääb ebaselgeks. Sõnad „täielikult renoveeritud“ võivad tekitada ootuse, et korrastatud on ka tehnosüsteemid. Kui uuendatud on seinaviimistlus ja põrandakatted, tulekski kirjeldada neid töid. Elektrijuhtmete, torustiku või ventilatsiooni uuendamist saab välja tuua siis, kui selle kohta on usaldusväärne info.
Kuulutuses esitatud teave võib olla oluline ka müügieseme kokkulepitud omaduste hindamisel. Seepärast peaks müüja koos maakleriga kontrollima, et kuulutuse väited, ostjale antud selgitused ja lepingu sisu oleksid omavahel kooskõlas. [5]
Keila paneelmajades tasub uurida ka elukeskkonda
Minu kogemuse põhjal väärib Keila vanemate paneelmajade korterite puhul erilist tähelepanu läbikostvus. Lühike päevane vaatamine ei pruugi näidata, kui hästi kostavad läbi kõne ja sammud või kas õhtuti häirib vali muusika. Müüjal tasub rääkida teadaolevatest korduvatest häiringutest ka siis, kui ta on nendega ise harjunud.
Pikaajaline oluline mürahäiring võib sõltuvalt asjaoludest olla müüdud kodu puudus. Riigikohus on rõhutanud, et ostjal on oluline huvi teada näiteks naaberkorteri sagedastest kärarikastest pidudest. Iga kuuldav heli ei tähenda siiski varjatud puudust: hinnata tuleb häiringu ulatust, hoone omadusi, kokkuleppeid ja ostjale enne tehingut antud infot. [6]
Sama tähelepanelikult tasub käsitleda teistest korteritest levivaid tugevaid lõhnu, näiteks tubakasuitsu. Kui häiring kordub, tuleks ostjale kirjeldada selle sagedust ja teadaolevat päritolu. Vajaduse korral saab spetsialist hinnata, kas lõhnade levik võib olla seotud ventilatsiooni või korterite vaheliste õhuleketega. Põhjust ei saa määrata üksnes lõhna järgi.
Seestpoolt soojustamine võib peita niiskusriski
Kui väljast lisasoojustamata kortermaja välisseina on soojustatud seestpoolt villa ja kipsplaadiga, soovitan küsida, mille alusel lahendus tehti. Selline soojustamine muudab seina temperatuuri- ja niiskusrežiimi: senine välissein jääb talvel külmemaks ning ebasobiva lahenduse korral võib konstruktsiooni sees tekkida kondensaat ja hallitus. Risk sõltub muu hulgas seinakihtidest, õhu- ja aurupidavusest ning siseõhu niiskusest. [7]
Probleem võib areneda varjatult viimistluse taga. Värske viimistlus ei tõenda seina niiskustehnilist toimivust. Kui tööde lahendus ja dokumentatsioon on ebaselged, tasub enne tehingut küsida ehitusfüüsikat tundva spetsialisti hinnangut.
Hallitus ei pruugi olla mürgine. Hallitus võib siiski halvendada siseõhku ning põhjustada või süvendada tervisevaevusi. Oluline on selgitada ja kõrvaldada niiskuse põhjus ning kahjustus, mitte piirduda pinna ülevärvimisega. [8]
Paneelseina ava vajab kontrollitud lahendust
Paneelmaja korteris seina eemaldamine või uue ukseava tegemine võib puudutada kogu hoone kandevõimet. Kandvad seinad kuuluvad kaasomandisse ka siis, kui need asuvad korteri sees. Seetõttu ei saa omanik sellist ümberehitust otsustada üksinda. [9]
Kandvasse paneeli ava tegemiseks on vaja pädeva projekteerija koostatud ehitusprojekti ning seaduse järgi vajalikke korteriomanike nõusolekuid või kokkuleppeid. Üksnes korteriühistu juhatuse suulisest heakskiidust ei piisa. Omavalitsusega tuleb täpsustada nõutav ehitusmenetlus; tavapärase korterelamu kandekonstruktsioonide muutmisel on üldjuhul vaja ehitusteatist ja ehitusprojekti. Ava tugevdamise ning tööaegse toestamise vajaduse ja lahenduse määrab projekteerija. [9, 10]
Müügiks valmistudes soovitan kõrvutada tegelikku planeeringut dokumentidega ning küsida välja projekt, vajalikud nõusolekud ja tööde dokumentatsioon. Pelgalt ilus avatud köök ei näita, kas ümberehitus on ohutu ja nõuetekohane.
Teadaolevat probleemi tuleb kirjeldada konkreetselt
Enne müüki soovitan koostada kirjaliku ülevaate kodu seisukorrast. Selles võiks kajastada tehtud remonditöid, varasemaid lekkeid, tehnosüsteemide tõrkeid ning teadaolevaid ümberehitusi. Korteri puhul tasub koguda infot ka maja ühiskasutuses olevate osade ja kavandatud remontide kohta.
Kui näiteks keldrisse on tugevate vihmade ajal sattunud vett, aitab üldise „niiskusprobleemi“ asemel täpsustada, millal seda on juhtunud, millises ruumis ning mida on olukorra parandamiseks tehtud. Kui põhjus pole teada, tuleb ka see välja öelda. Ostja saab siis otsustada, kas ta soovib enne tehingut täiendavat hinnangut.
Teadmata asjaolu ei tohiks esitada kontrollitud faktina. Kui torustiku seisukorda pole uuritud või varasema ümberehituse dokumendid puuduvad, tasub kirjeldada just seda. Pelk märkus info puudumise kohta ei tähenda automaatselt, et müüja vastutus on välistatud. [5]
Selline ülevaade aitab müüjal meenutada olulisi asjaolusid ja ostjal esitada täpsustavaid küsimusi. Koostamise eesmärk on anda mõlemale poolele otsustamiseks sama lähteinfo.
Olulised kokkulepped peavad jõudma lepingusse
Kodu seisukorda puudutav info ja poolte kokkulepped tasub edastada notarile aegsasti. Siis jõuavad müüja ja ostja lepingu projekti rahulikult läbi lugeda ning küsida selgitusi. [4]
Kui müüja lubab enne üleandmist midagi parandada, tuleks täpsustada töö sisu, tähtaeg ja see, kuidas pooled selle tegemise kinnitavad. Kui vara müüakse teadaoleva puudusega, tuleb puudus ja selle suhtes kokku lepitu samuti selgelt kirjeldada.
Lause “ostja on vara seisukorraga tutvunud” ei anna müüjale automaatset kaitset kõigi hiljem ilmnevate puuduste vastu. Müüja ei saa vastutust piiravale kokkuleppele tugineda, kui ta teadis või pidi teadma puudusest ja jättis selle ostjale avaldamata. [2]
Vara üleandmisel soovitan koostada üleandmisakti, kuhu märgitakse kuupäev, mõõdikute näidud, üleantud võtmed ja kokkulepitud esemete olemasolu. Fotod võivad aidata fikseerida nähtavat seisukorda. Akt täiendab tehingu dokumentatsiooni ning aitab hiljem üleandmisel toimunut selgitada.
Maakler aitab otsustada millal on vaja spetsialisti
Maakler saab võrrelda müüja antud infot registriandmete ja dokumentidega, juhtida tähelepanu vastuoludele ning aidata seisukorda puudutavad küsimused enne tehingut läbi rääkida. Kui ilmnevad niiskusjäljed, konstruktsioonide vajumise tunnused või ebaselged ümberehitused, tasub küsida vastava pädevusega ehitusspetsialisti hinnangut.
Ehituslikku probleemi ei pruugi olla võimalik tuvastada lühikese visuaalse ülevaatuse käigus. Hinnangu tellimisel tuleb kokku leppida, mida kontrollitakse ja millised asjaolud jäävad uurimata. Notar kontrollib tehingu õiguslikku poolt ning selgitab kokkulepete tagajärgi, kuid ei tee ehitusekspertiisi. [4]
Kui pärast tehingut tekib siiski probleem, tasub see kiiresti dokumenteerida ja müüjat kirjalikult teavitada. Võimalusel tuleks enne parandamist anda müüjale võimalus probleemiga tutvuda. Vältimatut kahju piiramist ei tohi selle tõttu edasi lükata. Nõude põhjendatuse hindamisel võib vaja minna nii ehituseksperdi kui juristi abi.
Enne allkirjastamist tuleb teadaolev probleem läbi rääkida. Nii saavad pooled otsustada, kas see kõrvaldatakse, kuidas seda hinnas arvestatakse ja millistel tingimustel on nad valmis tehingu tegema.
Artikkel annab üldist teavet ega asenda konkreetse tehingu õigusnõustamist.
Allikad:
[1] ERR 1. oktoober 2026. Kinnisvara varjatud puudused tekitavad üha enam vaidlusi
[2] Võlaõigusseadus. Eelkõige § 218 ja § 221
[3] Riigikohus. 31. märtsi 2023 otsus 2-19-19586/85. Hoone vanuse ja kasutusotstarbe arvestamine
[4] Notarite Koda. Kinnisvaratoimingud
[5] Riigikohtu praktika. Müüja vastutus ja müügikuulutuses avaldatud teave
[6] Riigikohus. 27. mai 2015 otsus 3-2-1-43-15 punkt 22. Elukeskkonnast teavitamine
[7] TalTech. Seespoolse lisasoojustamise niiskusriskid; bauroc. Seestpoolt soojustamine
[8] Terviseamet. Sisekliima ja hallitus; CDC. Mold Testing and Remediation
[9] Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Eelkõige § 4 ja § 38
[10] Kanepi vald. Hoone laiendamine ja ümberehitamine. Ehitusseadustiku § 4 ja lisa 1 selgitused