Tähtajaline üürileping tähendab kokkulepet, mis kehtib kindla ajani ning mille puhul eeldatakse, et mõlemad pooled täidavad oma kohustusi kuni lepingu lõpuni. Eesti õiguse järgi ei saa sellist lepingut üldjuhul ühepoolselt varem lõpetada, välja arvatud selgelt ette nähtud juhtudel. Seadus lubab erandina lepingu üles öelda näiteks juhul, kui esineb mõjuv põhjus, nagu eluruumi oluline puudus, mis takistab selle kasutamist, oht tervisele või varale, või teise poole oluline lepingurikkumine. Samuti võivad lepingus endas olla kokku lepitud eraldi erakorralise lõpetamise alused.
Sellest hoolimata kohtab praktikas üsna sageli arusaama, et kui üürnik kolib enne tähtaega välja, lõpevad ka kõik tema kohustused. Tegelikkuses see nii ei ole ning just see eksiarvamus põhjustab hilisemaid vaidlusi. Ennetähtaegse lahkumise tagajärgi kiputakse sageli alahindama. Üsna levinud on arusaam, et korterist välja kolides lõppevad ka kõik rahalised kohustused, kuid õiguslikult see nii ei ole. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Riigikohtu praktika kohaselt käsitatakse olukorda, kus üürnik lahkub enne lepingu lõppemist ilma mõjuva põhjuseta, lepingu rikkumisena. See ei tähenda automaatselt, et üürnik peab maksma kogu lepingu lõpuni jäänud üüri, kuid tähendab väga selgelt, et tal tekib kohustus hüvitada üürileandjale tekkinud kahju. Seega ei kao rahaline vastutus lahkumisega, vaid muutub sisuliselt kahju hüvitamise kohustuseks.
Kahju hüvitamise põhimõte on lihtne: üürileandja tuleb asetada olukorda, kus ta oleks olnud siis, kui lepingut oleks korrektselt täidetud. Samas ei ole lubatud olukord, kus üürileandja teenib selle kaudu põhjendamatult rohkem tulu. Seetõttu ei ole kahjuhüvitis karistus, vaid tegeliku kahju kompenseerimise vahend.
Kõige sagedamini seisneb kahju saamata jäänud üüritulus. Kui üürnik lahkub ja korter jääb tühjaks, tähendab see üürileandjale otsest rahalist kaotust nende kuude eest, mil tulu ei laeku. Samas ei tähenda see automaatselt, et üürnik peab maksma kogu lepingu lõpuni jäänud üüri. Kahju suurus sõltub sellest, kui kaua korter tegelikult tühjana seisis ja kui kiiresti õnnestus leida uus üürnik.
Oluline on ka see, et üürileandjal lasub kohustus kahju vähendada. See tähendab, et ta peab tegema mõistlikke pingutusi uue üürniku leidmiseks. Korterit ei tohi jätta teadlikult tühjaks ega lasta kahjul põhjendamatult kasvada. Praktikas tekib aga sageli olukordi, kus uut üürnikku ei ole võimalik kohe otsima hakata. Üks levinud ja oluline nüanss on seotud korteri seisukorraga pärast üürniku lahkumist. Kui korter antakse tagasi kahjustustega, ei ole reaalselt võimalik seda kohe turule panna. Enne tuleb korter korda teha, kõrvaldada puudused ning taastada selle seisukord selliseks, et see oleks uuesti üürile andmiseks sobiv. Kuni korter ei ole turukõlblik, ei ole võimalik ka uut üürnikku leida ning see aeg arvestatakse tavapäraselt kahju hulka.
Sellises olukorras ei piirdu kahju üksnes saamata jäänud üüriga. Kahju hulka võivad kuuluda ka remondikulud, koristus ja prahi äraveo kulud, kulud korteri uuesti turustamiseks, sealhulgas uute fotode tegemine, kuulutuste koostamine ning maakleri teenustasu. Samuti võivad lisanduda kommunaalkulud ja muud püsikulud ajal, mil korter seisab tühjana. Kõik need on mõistlikud ja elulised kulud, mis on otseselt seotud sellega, et leping lõpetati enne tähtaega.
Selle illustreerimiseks võib tuua lihtsa näite. Oletame, et üürileping pidi kehtima kuni juulini, kuid üürnik kolib välja juba märtsis. Kui korter on heas seisus ja uus üürnik leitakse kiiresti, näiteks aprillis, on kahju suhteliselt väike. Kui aga korter vajab remonti ja selle korrastamine ning uue üürniku leidmine võtab aega kuni mai või juunini, siis kujuneb kahju terve selle perioodi põhjal. Sellisel juhul ei ole määrav ainult märtsis toimunud lahkumine, vaid ka see, kui kaua kulus korteri uuesti kasutuskõlblikuks muutmiseks ja välja üürimiseks.
Seetõttu on ekslik arvata, et ennetähtaegne lahkumine tähendab lihtsalt kohustuste lõppu. Tegelikkuses võib rahaline vastutus hõlmata mitut kuud saamata jäänud üüri ning lisaks mitmesuguseid kulutusi, mis on vajalikud olukorra taastamiseks.
Tähtajalise lepingu puhul tasub üürnikel arvestada, et tegemist ei ole formaalsusega, vaid siduva kokkuleppega, millel on reaalsed tagajärjed. Ennetähtaegne lahkumine ei lõpeta automaatselt rahalist vastutust. Kuigi tasuda ei tule tingimata kogu lepingu lõpuni jäänud üüri, tuleb hüvitada tegelik kahju, mis võib hõlmata nii saamata jäänud üüritulu kui ka erinevaid lisakulutusi alates remondist kuni uue üürniku leidmiseni.
Peamine mõte on lihtne: enne lepingu katkestamist tasub läbi mõelda võimalikud rahalised tagajärjed. Sageli on mõistlikum rääkida üürileandjaga läbi ja leida lahendus, kui jätta olukord hiljem vaidluste ja kahjunõuete lahendada.lt huvide konflikt võivad viia olukorrani, kus senine kasutusvõimalus piiratakse või lõpetatakse.
